SACHKUNDE

Man erinnert sich nur ungerne an die Verwalter, die aufgrund Unwissenheit, Gier oder aus Angst des Versagens von den Eigentümern gestohlen haben. Wenn man nun noch die aktuellen Immoblienpreise nahe den Ballungsgebieten oder in den Vorstadtgebieten dieser Ballungsgebiete betrachtet, wird einem sehr schnell klar, dass es nicht nur um das Ersparte der Gemeinschaft geht, sondern auch um die Wohnung und das Gebäude an sich geht. Aktuell redet man hier von Millionenwerten, selbst bei kleinen Wohnungsanlagen.

Da ein WEG-Verwalter somit nicht nur Vermögensverwalter ist, sondern auch der oberste Wächter über das Gebäudevermögen, hat der Gesetztgeber einen ersten wichtigen Schritt zur Sicherung des Vermögens geschaffen.

Somit können Eigentümer nun fordern, dass bei einer Einheitsgröße ab 9 Einheiten ein zertifizierter Verwalter bestellt werden muss. Die Wohnungseigentümer sollten ursprünglich ab dem 1.12.2022 einen Anspruch darauf haben. Die Frist wurde aber um ein Jahr auf den 1.12.2023 verlängert.

Der WEG-Verwalter soll daher genau wissen, was er tut oder auch nicht. Um nur ein paar Aufgaben zu nennen:

• Planung, Durchführung und Umsetzen von gefassten Beschlüssen, die Führung von Beschlusssammlungen und Archivierung der Protokolle
• Treuhandspflicht zur Verfahrung von eingenommen Geldern
• Erstellung eines Wirtschaftsplan zur belastbaren Planung von Vorschüssen zur Kostentragung
• Zahlungsverkehrspflicht zur Zahlung von Leistungen und Lieferungen für und an die Gemeinschaft
• Anforderung der Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan und Abrechnung dieser
• Durchführung von Instandhaltungen und Instandsetzung
• Erhalt des Gemeinschaftseigentums und das Treffen von erforderlichen Maßnahmen bspw. bei höherer Gewalt

Was sind denn die Grundlagen hierfür?
Ein zertifizierter Verwalter ist ein Fachkundiger, der vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind. Im Grunde sollen mit der Zertifizierung die fachlichen Fähigkeiten des GdWE-Verwalters (GdWE = Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) sichergestellt werden.

Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter und deren Inhalte sowie Ausnahmen sind in der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (ZertVerwV) geregelt. Zu den wesentlichen Themen, die Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter sind, gehören rechtliche Grundlagen wie Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht, aber auch Themen wie Verkehrssicherungspflichten.

Der schriftliche Prüfungsteil umfasst vier Themenbereiche und dauert 90 Minuten. Hierbei werden die Sachbegiete nach der Anlage 1 der ZertVerwV (https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/anlage_1.html) abgefragt. Nach der bestandenen schriftlichen Prüfung wird zur mündlichen Prüfung eingeladen. Diese dauert 15 Minuten und es werden die Prüflinge einzeln geprüft.

Zertifiziert und dann?
Bereits seit 2018 gilt eine Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter. Demnach müssen Verwalter von Wohnimmobilien innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren 20 Stunden Weiterbildung absolvieren. Eine Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die Weiterbildungspflicht, sodass auch ein zertifizierter Verwalter 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren erbringen muss. Um ihre Auskunftspflicht erfüllen zu können, müssen Verwalter und Makler die Nachweise über durchgeführte Fortbildungen für fünf Jahre aufbewahren, jeweils gerechnet vom Ende des Kalenderjahres an, in dem die Fortbildung stattgefunden hat. Die Nachweise werden behördlich angefordert.

Rechtsgrundlagen zum zertifizierten Verwalter:

§ 26a WEG – Zertifizierter Verwalter
(1) Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

(2) Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. In der Rechtsverordnung nach Satz 1 können insbesondere festgelegt werden:
1. nähere Bestimmungen zu Inhalt und Verfahren der Prüfung;
2. Bestimmungen über das zu erteilende Zertifikat;
3. Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen;
4. Bestimmungen, wonach Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind, insbesondere weil sie die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen.

§ 7 ZertVerwV – Befreiung von der Prüfungspflicht
Einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist, wer
1. die Befähigung zum Richteramt,
2. eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
3. einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
4. einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunktbesitzt.

Die in Satz 1 genannten Personen dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen.